畑って、何ですか｜空き家の名義変更は終わった。でも、まだ売れない

葬儀のあと、はじめて義実家のある土地へ行った。

納骨をどうするか。墓じまいをどうするか。これから、どうするか。話すことは、いくらでもあった。お寺へ相談に行ったのも、この日だ。

その席で、ごきょうだいが1枚の紙を出してきた。固定資産税の納税通知書だった。ずっと、そちらで払ってくださっていたものだ。

受け取って、広げた。

この紙を、毎年見ていたはずなのに

最初に浮かんだのは、こういう気持ちだった。

この紙を今まで見てきて、何も疑問に思わなかったのだろうか。

でも、そう思ってすぐに気がついた。人のことは言えない。私だって、自分の家の納税通知書を毎年受け取っている。封を開けて、金額のところだけ見て、そのまま引き出しに入れてきた。

金額しか見ていなかった。大事なことは、うしろの明細のほうに全部書いてあったのに。

8万円のはずが、16万円だった

先に、名義変更の話をしておきたい。

最初にうかがったときは、8万円くらいだと聞いていた。ところが、蓋を開けてみたら16万円だった。

高いと思った。

名義を変えるだけではないか、と思ったのだ。私は前に、住宅ローンを返し終えたあとの抵当権抹消登記を、自分でやったことがある。法務局に2回通って、実費は数千円で済んだ。あれと同じようなものだろう、と。

——実際は、まったく違った。

抵当権抹消のときは、銀行が書類を一式そろえて送ってくれた。私がしたのは、申請書を書いて持っていくことだけだ。

相続登記は、そうはいかない。まず、亡くなった人の戸籍を生まれまで遡って、相続人が誰なのかを確定させなければならない。そのうえで、相続人全員の戸籍と印鑑証明と住民票を集める。

そして、名義は1人ではなかった。義父、義母、そしてずっと前に亡くなっていた義祖母。3人分である。

戸籍のたぐいを取り寄せた領収書が残っている。

▲ 8点で5,450円。名義が3人いると、こうなる。

書類	通数	金額
除籍謄抄本	3	2,250円
原戸籍謄抄本	4	3,000円
戸籍附票	1	200円
合計	8点	5,450円

この8点は、書類集めのほんの入口だ。ここに相続人全員分の書類が加わる。見積もりが倍になったのは、名義が3人だと分かってからだった。

前に「あと回しにされた手続きは消えない」と書いた。それが、金額という形で返ってきたわけだ。

ひとつ、正直に書いておく。司法書士さんの報酬は、事務所ごとに違う。 一律の決まりがあるわけではない。私は、義実家のある土地の司法書士さんにお願いした。そのほうが何かと動きやすいだろう、と思ったからだ。ほかの事務所と比べてはいない。

だから、16万円が高かったのかどうか、私には分からない。相場のうちだろうと思っている。高いと感じたのは、私が相場を知らなかったからだ。

畑って、何ですか

さて、納税通知書である。

金額の紙のうしろに、課税明細書という細かい紙がついている。そこの土地の欄を見て、手が止まった。

上下、2段になっている。

• 上段　畑　　　　　　約330平方メートル
• 下段　宅地（住宅用地）　約330平方メートル

面積が同じだ。二か所あるのではない。ひとつの土地を、2通りに書いている。

そして、上に「畑」と書いてある。

畑って、何ですか。それが、そのときの感想だった。そこに住宅は建てられるの？ 義家族が暮らしていた家が、50年近くそこに建っているのに。

帳簿が、二つあった

調べてみて、ようやく分かった。

同じ土地について、帳簿が二つある。

帳簿	どこ	この土地は
登記簿	法務局	畑
課税台帳	市役所	宅地

固定資産税は、登記簿がどうであれ、いまの姿を見て課税される。だから市役所は宅地として扱っている。ずっと家が建っているのだから、当然だ。

一方、法務局の登記簿のほうは、誰かが手続きをしないかぎり変わらない。昔、畑だったころのまま止まっている。

税金の面では、何も困らない。困らないから、誰も気づかない。問題がないから、誰も教えてくれなかった。

税金が安かったのは、畑だからではなかった

もうひとつ、思い違いをしていた。

畑という扱いだから土地の税金が安いのだろう、と考えていたのだ。そうではなかった。

明細を計算してみると、土地の評価額は190万円ほど。それに対して、税額のもとになる金額は45万円ほどまで下がっている。これは、住宅用地の特例という仕組みの計算とぴったり合う。家が建っている土地は、税金のもとになる金額が6分の1から3分の1に抑えられるのだ。

つまり、安いのは畑だからではなく、家が建っているからだった。

ということは、登記簿を宅地に直しても、固定資産税は変わらない。ここは、少し安心した。

ちなみに、この家の年間の固定資産税は3万6,000円ほどである。内訳を見て、これも意外だった。

• 土地　6,000円ほど
• 家屋　3万円ほど

八割以上が、建物にかかっている。 昭和58年に建った木造二階建てで、床面積は150平方メートルほど。40年以上たっているのに、家屋の評価額は土地より高かった。

司法書士さんの仕事は、ここまでだった

名義変更そのものは、無事に終わった。土地も建物も、相続人の名義になった。

ただ、登記簿の「畑」は、そのまま残っている。

これは司法書士さんの落ち度ではない。登記には種類があって、担当する資格が分かれているのだ。

やること	誰に頼むか
名義を移す（相続登記）	司法書士
地目を畑から宅地に直す	土地家屋調査士
その前提になる証明	農業委員会
売る	不動産会社

こちらから聞かないかぎり、担当外のことは出てこない。知らないと、止まる。 それだけのことだった。

そして、畑のままでは売れない。登記の地目が田や畑だと、買主へ名義を移す登記に農地法の許可が要る。それに、農地は原則として農家しか買えない。つまり、買い手がつかない。

順番は、こうなる。農業委員会で「これは農地ではありません」という証明をもらう。それを添えて、土地家屋調査士さんに地目を直してもらう。そのあとで、ようやく売る話になる。

平日しか、動かない

ここからが、しんどいところだ。

役所も、法務局も、士業の事務所も、土日祝は休みである。私は働いているので、平日の昼間は電話にも出られない。相手も同じように、いつも席にいるわけではない。

働き方改革という言葉があるのに、こういうときだけ「もっと連絡がほしい」と思ってしまう。言えないけれど。

そのうえ、義実家は遠い。行こうと思えば、まる1日かかる。

そして、動いているのは私だけだ。ごきょうだいは、この件にはタッチしない。名字だけを継いだ人間が、50年前に誰かが手続きをしなかった土地のことで、電話をかけている。

それでも、止まっていたのは一つだけだった

先日、少し調べてみて、思い違いに気づいた。

待たなくていいことが、2つあった。

ひとつは、登記の内容は自分で確認できるということ。登記事項証明書は誰でも取れる。インターネットからでも申し込める。数百円で、いまの名義も、地目も、その場で分かる。誰かが書類を送ってくれるのを待つ必要はなかった。

もうひとつは、農業委員会の相談は、いつでも始められるということ。電話1本で、必要な書類も手順も教えてもらえる。誰かの手続きが終わるのを待つ理由はなかった。

「遠いから」「相手がつかまらないから」で、全部が止まっていると思い込んでいた。数えてみたら、本当に止まっていたのは一つだけだった。

書類の受け取りと、支払い。それだけだ。

金額しか見ていなかった紙の、うしろのほうに、この半年ぶんの宿題が書いてあった。

次は、農業委員会に電話をするところからだ。